1，广州楼市成交情况
广州房地产市场近期量价都有所下行。广州楼价也在松动，增城、黄埔区等都有拿特价房做促销的现象，平均有-元/平米的降价，幅度约为2%-5%之间。成交量方面，最近一手房成交数据比较低迷，最近两个月，每个月6-套，16年平均每月1万套。正常年份也有-套左右，新房二手房如此。现在确实有优惠房，但实际的促销房，这个时候量也不一定能看到。去化率方面，新政以来成交一直都不是很好，开盘去化率之前是5、6成，最近两个月变成4成多。最近供给变多，加上政策环境进一步收紧，观望增加，去化率下降。
这一轮两年的压制超出了很多开发商的预期。对于需求也是很大压制。现在，限价太严格，为了维持限价需要限签。有些中心区房子要排队一年以上才能签约。部分楼盘已经交房了，还不能签约，购房者享受的学位等福利都无法使用，带来一些问题。开发商和政府都有压力。
整个供应量也不高，17年调控，但是还是供不应求。所以供应也不是很高。16年宅地只供应-万方。必然到时16-17年供应减少。13-17年每年平均销售万方，现在万方库存。库存整体不高，但是同样这些库存，开发商滚动变慢。
具体区域方面，南沙未来就是未来的一个副中心区。白云新城之前龙湖楼盘就是8万，因为地价就4万。另外还有一个珠江新城，价格也蛮高。珠江新城和白云新城，代表了广州的两个稀缺资源：云山珠水，是最高房价的地方。城市发展来讲，广州北边相对来讲，弱一些。
二手房新政之初还支撑了一下，现在二手房也在缩量，也是要平均挂牌4个月才成交。购买能力受到限制，按揭和利率限制、限购政策的限制。
2，按揭信贷情况
广州房贷利率方面，原来基准上浮15%，现在上浮10%。降准货币宽松之后确实有一些宽松。江门、肇庆等三四线城市按揭是上浮20甚至30%。
房贷额度方面，和一些银行沟通，广州一些银行本来上半年用了全年的7、8成按揭额度。现在降准后可能在四季度会有一些新的额度。
3，土地市场情况
土地价格在下降，现在比和年初便宜。比如之前万科拿地需要自持50%的地块，现在自持只有百分之十几，单价也便宜。政府土地出让底价相对较贵，但也因此导致溢价率就不会高，之前溢价率超45%要跟住建部备案。最近从化确实有一宗土地流拍，也是属于特殊情况，法院委托出让，历史有纠纷，但是其他出让土地基本都成交了。现在广州都会绑定地块出让条件。也是导致地价下降的一个原因。最近拍地的溢价率都不超过10%。
4，政策方面变化
备案价不排除松动可能。之前目前备案价限制太严格，也带来一些问题，可能倒逼主管部门去做适度的改变。
风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。
注：本信息材料根据公开信息整理，不涉及分析师的研究观点及投资建议。
使用本研究报告的风险提示及法律声明
兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。
本报告仅供兴业证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。
本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任。
本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行
本文编辑：佚名
转载请注明出地址 http://www.xiaotongcaoa.com/pzff/12528.html
