核心结论
+
厦门
1、厦门土地市场：
厦门土地供应一直较少，年商住用地成交规模仅为全年供应计划的64%；年四季度开始降温，年土地成交平均溢价率为31.5%，较年下跌71.5个百分点，溢价率在50%以下的地块占比超八成；
2、厦门商品房市场：
年商品住宅成交量、金额为.9万平、亿元，创年以来新低，目前厦门房企推盘当天去化率在40-50%左右；厦门岛内基本为二手房，房价在5-6万元/平，新房基本在岛外，年住宅成交均价为元/平，同比上涨32%，一二手房价基本已无倒挂；受政府限价影响，市场新盘供应量较少，开发商土地成本多在-元/平之间，地王项目目前多推售别墅，高层产品极少；
3、厦门政策：
厦门实行限购限贷，首付比例从30%至70%不等；利率方面厦门仍较宽松，首套房利率基本在基准，二套房贷利率在基准上浮10%左右，备案之后，银行放款一般在1个月，个别楼盘快的只要1周。限价方面，政府管控较严，以较火的翔安区南部新城为例（岛外），项目楼面价都接近元/平，目前限价最多预计批到元/平，很多都处于亏损状态。
泉州
1、泉州土地市场：
土地竞拍采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”等多种方式，溢价率得到控制，75%的地块成交溢价率在50-%；泉州土地供应偏少，年出让地块多位于市郊板块，整体地价被拉低，市区优质地块仍被政府”雪藏“；
2、泉州商品房市场：
年住宅签约面积下降-12%，但受限签影响，实际成交高于数据，年市场基本供不应求，当月新推盘去化率在90%以上，年预计当日推盘去化率在80-90%；年一手住宅网签均价元/平，市区实际价格在多元/平，市区一些新盘较周边二手房价便宜-元/平；库存较高时去化月数在15-20个月，目前去化月数大概5-6个月。
3、泉州政策：
限购：落户满一年方可购房，本地户籍不限购，外地户籍纳税或社保满一年或限购1套；限贷：首套房首付20-30%，二套房首付比例30%，首套房贷利率基本为基准上浮0-10%，二套房贷利率基准上浮10-20%，年底开始泉州绝大多数银行要求项目封顶之后才能放款，加上备案限签的因素，银行放款周期很长，一般在3-4或3-6个月；限价：原则上项目备案价格不得超过属地年10月均价30%以上涨幅，实际申请预售证时，政府还是根据一个合理利润率来指导。
福州
1、福州土地市场：
年供地规模有所扩大，商住用地规模建面万平，同比增长%；土地竞拍多采用“限地价、竞配建”等方式，年商住用地成交万平，同比增长50%，楼板价元/平（扣除配建、基本与年持平）；年开始福州推出共有产权地块；
2、福州商品房市场：
年住宅供不应求，五区成交万平，同比下降51%；根据CRIC数据，年四个季度平均月新推去化率64%、82%、84%、81%，最火的11、12月基本为“日光盘”，且要求全款，当前推盘当日去化率在60-70%；年市区网签均价元/平，同比上涨22%，实际新房普遍在多元/平以上，老城区一二手房倒挂30%左右。
3、福州政策：
限购：平以上不限购，本地户籍限购2套，外地缴满1年社保或个税限购1套；限贷：首套房首付30-40%，二套房首付比例40-50%；利率方面，首套房贷利率基准上浮10%，二套房贷基准上浮15-20%；限价：年3月开始限价，基本要求备案价格“零增长”，大部分开发商手中项目还能盈利，只是利润率较低；限售：取得产证2年房方可上市交易。
厦门楼市
+
厦门概况
1、地理位置及简介
厦门主要分岛内和岛外，厦门本岛常住人口万人，下辖的思明和湖里区是最早的厦门经济特区，岛内也是绝对的核心区，岛外最早开发的是海沧区（65万人）、其次是集美区（80万人）、再次是翔安区（75万人）和同安区（80万人）。目前岛内到岛外，集美通了3座大桥、海沧1座大桥、翔安有一个隧道。
2、经济与产业
厦门主要是海滨旅游城市，本地并无特大产业，年厦门GDP约亿元，同比增长7.6%，常年位居福建省第三（第一、第二是泉州、福州）。
3、人口及收入
目前厦门常住人口约万人，岛内严控人口，远期常住人口规模控制在-万人。根据年统计局数据，厦门城镇人均可支配收入是元，年人均GDP全国城市排名约48位，但是房价绝对水平已经排名全国前四、超越广州。
4、财政及基建等
厦门年地方本级财政收入为.8亿元，同比增长11%，国有土地出让金收入.5亿元，同比下降2.3%，其与财政收入比重为64%。厦门目前规划有5条地铁，1号线已经通车，余下2、3、4、6号线陆续在至年建成通车；老机场在厦门本岛，新的翔安机场预计在年建成使用，现在计划是建成5年内先运行国际航线、5年后再陆续把老机场的国内航线搬迁过去。
厦门土地市场
1、土地供应
厦门土地供应一直较少，年商住用地成交规模仅为全年供应计划的64%。
去年政府土地供应数量增加，但单体规模在下降，年成交的近80%地块单个体量不足3万平。
2、土地成交
成交及楼面价：年厦门商住用地成交建面万平，总地价约.2亿元，楼面价元/平、扣除配建部分后实际楼面价元/平，年出让商住用地建面万平，总地价.2亿元，楼面价元/平、扣除配建后实际楼板价元/平左右。
自年四季度起，开发商拿地热情下降，投资均趋于理性，近期成交的一个地块楼面价在20-元/平之间，参与报价的房企一般起拍价都在20元/平左右。
溢价率：年厦门土地成交容积率持续走低，一方面受“限地价竞配建”影响，最高溢价基本封顶在50%；另一方面，在“四限”政策高压下，土地热度渐冷，市场重归理性。年土地成交平均溢价率为31.5%，较年下跌71.5个百分点，溢价率在50%以下的地块占比超八成。
各板块土地概况：年翔安区成交建面59.7万平，占比39%，其中的新店、南部新城（未来翔安中心区）、马巷楼板价分别为、、元/平；同安区成交建面54.8万平，占比36%，其中同安老城区楼面价元/平、环东海域元/平；集美区成交占比10%，其中环杏林湾楼板价元/平、灌口板块元/平；海沧区成交占比15%，其中东孚板块、自贸区板块楼板价分别为元/平、元/平；岛内思明和湖里继续零供应及零成交，年土地成交主力集中在同安老城区和翔安的南部新城。
3、市场竞争及格局
已进驻房企：年共有7场土拍，17家房企成功拿地，其中闽系房企表现突出，共竞得15幅地块。建发、国贸等本土房企已近2-3年没在厦门拿地，去年均有突破，其中国贸拿下翔安三幅地块，合计19.25万平，楼板价元/平，位居年度新增土储排行榜第二；万科拿地23.9万平，楼面价元/平，排名年度新增土储排行榜第一；保利拿地15.7万平，楼面价元/平，排名第三。年地价相对在谷底，楼面价就00多元/平，当时如龙湖、中海、保利等拿了一些地。
新进驻房企：年金茂、中粮、雅居乐、富力各斩获1宗地，成功进入厦门市场，拿地建面分别为7.1、5,43、4.84、2,74万平，楼面价分别为、、、元/平。
厦门商品房市场
1、政策
限购：主要针对平以下住宅，本地户籍单身限购1套、家庭限购2套；外地户籍需提供4年内连续3年的个税或社保缴纳证明后限购1套。之前有外地人用本地人户口公证后买房，现在这个措施也无效，暗香操作缴纳社保空间也不大，管控很严厉。
限贷：实行“认房又认贷”，首付比例从30%至70%不等，具体来看：
（1）对于房贷已结清且无房的居民，无房贷记录是30%，有1套房贷记录40%，有2套以上为50%；对于房贷已结清且有1套住房的居民，无房贷记录是40%、有1套房贷50%、有2套以上为60%；
（2）有1套房贷未结清且无房的居民，首付比例为60%；有1套房贷未结清且有1套住房的居民，首付比例为70%；
（3）有2套房贷未结清或有2套以上住房的，暂停发放住房贷款。
利率方面，首套房贷利率基本执行基准利率，二套房贷利率执行基准上浮10%左右。目前放款后期相对较快，备案之后一般1个月内就放款，个别楼盘快的只要1周。
限价：厦门不像漳州，限价令有明文规定，如漳州就是00元/平的上限。目前岛外新房限价（高层产品）最高大概在-元/平，之前有开发商房子配套车位一起卖，居民投诉后政府出面调控，车位捆绑、装修合同等操作空间均已不大。高地价项目现在都是拿别墅部分来推盘，高层均未推售。
按照目前的土地成本（-元/平），限价水平往下降是小概率事件，到了年下半年，限价可能有适度的放松空间，但对应项目利润率肯定不高。以翔安南部新城为例，项目楼面价都接近元/平，目前限价最多批到元/平，很多都处于亏损状态。
限售：厦门是全国第一个出台限售令的城市，目前是取得产证2年后方可交易。
2、商品房成交
成交量：年市场相对冷淡，至年厦门商品住宅成交量分别为.6、.5、.9万平，成交额为.7、.4、.5亿元。自年以来，厦门市场表现为供不应求，年由于供应偏少，成交量创年以来新低。
此外，尽管厦门交易金额可观，但从交易量来看，其实还不如临近的泉州和漳州，以年为例，泉州、漳州市区成交量分别为、万平，厦门实际市场容量其实不高。
客源结构：根据克尔瑞数据，-年本地、外地客源结构为40%、60%，年本地、外地为60%、40%，年本地、外地结构为75%、25%（福建省内20%、省外5%）。厦门是个宜居城市，省内收入靠前的家庭很多选择来厦门置业，泉州高净值人群尤其偏好厦门，有个说法称厦门本岛30%的房子是被泉州人买走的。
去化率：根据CRIC估计，目前厦门房企推盘当天去化率在40-50%左右，较去年高峰已大幅下降。
3、房价
一手房：根据克尔瑞数据，至年一手住宅均价为、、元/平，同比涨幅分别为4%、31%、32%。新房基本都在岛外，目前一手房均价大概-元/平之间（含限价），偏远一些的新房在00-元/平之间，岛外一般新房高层售价在30-元/平，别墅多在00元/平。
二手房：本岛高层二手房价格基本在00-00元/平、豪宅00-元/平、顶级豪宅-000元/平，年四季度开始二手房降温，目前价格较最高点下降15-20%，基本算是平稳了，一二手房价格已无明显的高挂。
4、商品房库存及供应
根据网签数据，目前厦门去化月数已经达到26-28个月。根据CRIC数据，-年厦门住宅成交供应比分别为1、1.94、1.17，因为限价等因素，新房供应严重不足。
5、棚改
厦门年棚改实际开工套数套，实物及货币化补偿均有，货币化安置比例不高，-年棚改套数为户。
6、集中度情况
厦门TOP5是龙湖、世茂、禹洲、保利、万科，龙湖凭借物业口碑，在厦门营销做得不错，其操盘效果也较好。
主要公司及项目
（一）融创东南府
1、项目概况
这是融创在厦门的第一个项目，年8月拿地，占地3.25万平，计容建面8.2万平，楼板价元/平。项目位于翔安南部新城，紧挨着一个24万平的中央公园，距离在建的4号线彭厝北站仅米，附近有医院、规划中的双十中学初中部翔安校区、实验小学翔安校区等，西面为翔安新城CBD，北面为规划中翔安区政府新址。
2、主力户型及历史价格
项目预计在年3月下旬首开，一期推出54套，有、、、、、平等三房、四房、五房户型，主要为叠拼产品，中间楼层套均价在-万平之间。临近的世茂盘40年产权商业别墅均价在60元/平，住宅产权叠墅均价在00元/平（已经拿到预售证）融创东南府暂未取得销售许可证。
（二）融信铂悦湾
1、项目概况
项目位于同安区环东海域，是厦门未来几年重点打造的新城区，项目占地约4万平、总建面约19万平，年6月拿地，楼板价约2.3万左右。项目附近的同集路快速路、滨海西大道直通厦门岛内，距离厦门北站，高崎机场，翔安新国际机场仅15分钟车程，附近地铁有规划中的4、6、9号线，配套学校有吕厝二小、东海二中、厦门实验中学等，医院有厦门第二、医院等。
2、主力户型及历史价格
项目主力户型有84～的高层复式和～的叠墅户型，于年7月、年2月开盘2次，年8月售出套、货值约7亿元左右；年2月推售套、约6亿货值左右，目前已售出约2.7亿元。目前项目高层均价在约3元/平左右，叠墅约40元/平左右。
3、客户概况及去化
该项目约60-70%为岛内上班族。本楼盘采用简装，预计年竣工。
（三）厦门万科
厦门万科公司成立较早，年进入泉州、年进入漳州，厦门万科整体销售额从年的23亿增长至年的亿元。厦门万科是集团中改革动作、力度都较大的分公司，利润率亦处于集团内部前列，年之前峰值时毛利率能达到40%、净利率在25-30%，泊寓最早就是在厦门万科孵化，旗下还涉及教育、商管等新业务。年厦门员工就人，目前员工已经有1人，其中地产事业部人，其余多从事各类新业务。
年万科在厦门基本没拿地，年拿了2块地，基本是底价成交，如万科白鹭郡是在年11月拿下，20元/平的楼面价，现在推的是别墅项目，售价00-00元/平，目前就20-30%的去化率。
（四）万科湖心岛
1、项目概况
项目位于厦门本岛湖里区，位于岛内唯一淡水库——湖边水库中央，地段及周边环境极佳。9年拿地，当时厦门地价也就-0元/平，该项目楼面价为0多元/平，溢价率为%。鉴于几乎绝版的地理位置，当时万科将该项目定位为集团内部最高端的产品，找到耶鲁大学建筑设计大师斯特恩先生操刀，设计费达1万美元，仿照美式新古典风格打造。项目占地9万多平，建面20万平，总计0户。
2、主力户型及历史价格
产品设计偏美国纽约的风格，内部户型并不适合中国客户的居住偏好，项目一共有8栋高层，各期产品户型均有差异。年首开，当时总价约-万/套，均价元/平，当时岛内均价也就10元/平；年3月开始限价，开始我们想报价70元/平，最后被限在00元/平，最后卖了1栋。目前剩余2栋高层，总计套不到，以及约20套的别墅，具体销售计划待定。周边普通二手房均价在00元/平，岛内顶级豪宅二手房价8-10万元/平。
泉州楼市
+
泉州概况
1、地理位置及简介
泉州位于福建东南沿海，北承福州、南接厦门，下辖四区（鲤城、丰泽、洛江、泉港）、三市（晋江、石狮、南安）、五县（惠安、安溪、永春、德化、金门）以及台商投资区、经开区。
2、经济与产业
泉州年GDP亿元，同比增长约8.4%，已经连续19年位居福建省第一。泉州有纺织服装、鞋业、建材家居、机械装备、石化等五大千亿产业集群，拥有上市公司家；泉州也被誉为“中国品牌之都”，驰名商标如安踏、特步、劲霸等。泉州下辖市县民营经济实力较强，如做纺服、鞋业等的晋江，经济实力远超主城区，和广东东莞较相似。
3、人口及收入
年末常住人口万人，自然增长6.5万人、机械增长0.5万，当地人生育意愿相对较强，80后夫妇多喜欢生二胎，人口出生率从年的12.3‰上升至年的14.2‰，但人口净流入规模在持续缩小，从年的1.7万人降至年的0.5万人。年城镇居民人均收入42元，同比增长7.7%，考虑当地人许多为做生意开厂的私营业主，实际购买力较强。
4、财政及基建等
年一般公共预算收入.3亿元，同比增长4.3%，其中税收收入.1亿元，占一般公共预算收入79.6%，较上年上升4.1个百分点；年全市政府性基金收入与公共财政之比为35%，估算泉州土地出让收入与公共财政之比约30%，泉州土地财政依赖度相对较低。或许因为土地出让收入较少（相较公共财政收入，地方政府对土地出让收入支配灵活度更高），泉州市政建设及基建投入力度相对较低。
泉州土地市场
1、土地供应
根据wind数据，泉州市区至年合计供应住宅类地万平，年市区供应住宅类用地万平，相较下面晋江等县市，市区整体供应量偏少，年市区及周边供地规模在-万平左右。
2、土地政策
泉州市政府土地调控政策：
（1）采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”等方式竞拍；
（2）溢价率超过%，出让金在合同30内全部缴清，项目主体结构完工后方可预售；溢价率超过%，项目竣工后方可预售。
3、土地成交
成交量及楼面价：根据CRIC数据，至年泉州市区商住用地成交建面分别为、25、96万平，对应楼面价分别为、、3元/平，成交以小规模地块为主，年总建低于3万平的地块占比50%。由于年出让地块多位于市郊板块，整体地价被拉低，市区优质地块仍被政府”雪藏“。
溢价率：年开发商拿地热情很高，但由于政策的严格管控，75%的地块成交溢价率在50-%，年商住用地成交仅3块，成交溢价率均在%以上。
房企拿地：年7月万科拿下一块地，建面20.3万平，楼面价元/平，其余多为大唐、源昌、城建等本土中小型房企；年世茂拿了3块地中的2块，楼面价在6-0元/平，售价达到10-10元/平。
泉州商品房市场
1、政策
在至年泉州楼市相对冷淡时，泉州政府曾出台外地人员购房补贴政策，各区给予购房总额1%至3%不等的补贴（年5月到期）。但在年底市场火热之后，于年4月开始严格调控，其调控力度严厉且精细化，基本对拿地、开工、预售、认筹、摇号、网签等各环节均有管控。
限购：落户满一年方可购房，本地户籍不限购；外地户籍纳税或社保满一年或连续居住证满1年，限购1套；
限贷：对于首套房首付，无房无贷20%、无房有贷30%；对于二套房首付比例就是30%。
利率方面，首套房贷利率基本为基准上浮0-10%，二套房贷利率基准上浮10-20%。
年底开始泉州绝大多数银行要求项目封顶之后才能放款，加上备案限签的因素，所以银行放款周期很长，一般在3-4或3-6个月，各家银行额度有点紧，一般根据开发商规模及资质来排额度，大房企优先放款。
限价：原则上项目备案价格不得超过属地年10月均价30%以上涨幅；不得搭售车位、签订装修合同等捆绑销售；车位、车库纳入预售价格调整，调控间隔时与幅度与住宅一致；不得擅自提高首付比例等。
在实际申请预售证时，政府还是根据一个项目的合理利润率来指导价格。
公开销售：新房预售时必须公开摇号、公开销售，项目房源及摇号比必须1:1.3，绝对不能超标，居民摇号且买中房子之后，不得再参与其他项目摇号。
限售：本地户籍购房产证满2年后交易，外地客户购房产证满5年后交易，本地户籍跨县、区视同外地客户购房，需产证满5年后方可交易。
2、商品住宅成交
成交量：根据CRIC数据，泉州年至年商品住宅签约面积为、、万平（成交额.5、、亿元），同比增速分别为-9%、80%、-12%，年受限签影响，实际认购量是高于数据的。
在年经历了去库存后，泉州楼市自年底逐步升温，年基本供不应求，供求比为1:1.25。
去化率：据CRIC统计，全年合计35次开盘，当月新推去化率都在90%以上，绝大多数为“日光盘”，年6月、9月、11、12月为推盘高峰。
根据和当地开发商交流，年以来市场情绪较年略微下降，但总体仍比较旺盛，预计年推盘当日去化率在80-90%左右。
客户结构：至年上半年（调控之前），外地投资客占比较多，尤其厦门溢出效应较明显，年下半年开始就以本地客户为主。
3、住宅价格
一手房：根据CRIC数据，、年泉州市网签均价为、元/平，同比涨幅为2.7、6.2%，但市区实际新盘均价直观在多元/平。市中心高端盘可以达到00-00元/平，泉港区市价0-0元/平（限价约0-0元/平），靠近厦门翔安区的南安市水头镇市价可以达到00-20元/平（限价约00-元/平）。
二手房：全市二手房价没有统一数据可参考，直观看，目前市区一些新盘较周边二手房便宜约-元/平。
4、商品房库存
泉州库存最高时去化月数在15-20个月左右，目前去化周期在5-6个月。
5、棚改
泉州年计划棚改0套、年计划改造套，实物、货币化补偿均有，补偿标准为宅地0元/平、工业用地0元/平，实际货币化安置比例不大。
主要公司及项目
（一）泉州建发房产
年销售额16亿元、年销售目标22亿元，年回款12亿元，超额完成约70%，年回款额要求21亿元。
目前建发在泉州可售资源主要是珑景湾及胧玥湾两个项目20亿元货值及一块10多万平的地（规划套别墅、套高层，年初通过收购而得）。
总部对我们考核认购、签约、回款，最重要的还是回款和认购指标。泉州事业部现在只要有合适的地就会上报集团，如果合适就会拿，我们长期看好泉州市场的潜力。
（二）建发珑璟湾及珑玥湾
1、项目概况
珑璟湾及珑玥湾项目先后于、拿地，总建面分别为33、26万平。两个项目紧挨，位于鲤城区，周边配套教育有鲤城第五实验小学、泉州十五中等。
两个项目总计剩余货值还有20亿元（珑璟湾剩7栋、珑玥湾剩6栋）。
2、主力户型及历史价格
珑璟湾主力户型是75-平的二至四房，毛胚交付，年1月首开，当时均价0多元/平，年后期市场下行后，年售价降至6元/平，年3月又开始涨，最后售价在8元/平，目前二手房价10-元/平（部分已交付），若不是限价，预计新房售价在-1元/平，目前珑玥湾价格为8多元/平。
3、客户概况及去化
限购后，客户基本为当地人，外地人较少；年投资客占比在30%，、年占比大概都在50%，主力群体多以个体户、公务员、老师等；年推盘当日去化率基本接近%，年春节后，感觉客户来访量不高，今年去化率预计会下行；一次性付款占比在5%左右。
（三）泉州万科
年万科泉州销售44亿元（回款率60-70%），年销售目标57亿元，预计可推售货值60亿元，目前总未售货值约亿元。万科在泉州一共5个项目，一般市占率在10-15%，--年峰值时达到25%，年为5-10%。拿地基本由集团和区域公司决定，拿地到开盘一般6-10个月。
（四）泉州万科城
1、项目概况
年4月万科以公开招拍挂的形式获取泉州北峰地块，首次进入泉州，项目地块位于泉州丰泽区与南安市交界处，同年9月，再次以招拍挂形式获取相邻地块，两地块楼面价约为元/㎡，项目总建筑面积约43万㎡，共有套住宅、散售底商62套、SOHO套，项目配套丰富，教育资源方面配套建设了丰泽区实验小学、丰泽区实验幼儿园，自然资源房源代建了江滨公园、潘山公园，改善片区环境，商业资源方面配套建设了泉州万科里商业，未来将由万科商管团队运营，将引入影院、商超、休闲等商业资源；项目住宅为精装修交付，住宅、底商部分已全部售罄，仅剩多个车位。
2、主力户型及历史价格
项目共分三期开发，每期约1套住宅，一期年11月首开，售价12元/㎡，是当时周边最贵的项目，但因为市区户口、配套成熟、且距离南安县较近（南安经济较发达），项目销售情况良好，当时一共推了6-7种、80多到㎡不等的户型，其中约㎡的三房的户型去化较快。二期项目是在9月开始推售，当时市场处于低谷期，故将二期项目定位调低，装修标准也所有下调，故顺势将整体均价调低，二期成交均价为元/㎡。年项目推出最后2栋住宅，原计划销售均价约10-10元/㎡，最终由于政府限价调控，成交均价约为元/㎡，该部分楼栋于12月初开盘，当天实现清盘。
3、客户概况及去化
客户首付比例一般在30-50%不等，年非按揭收款比例约35%（含一次性资金），一次性付款占比5-10%。项目于年11月首次开盘，推出3、5、7、8#楼，开盘当日去化率约为67%，一年左右实现整体90%去化率；至年推盘当日去化率就很低了，但是慢慢卖，一年左右整体去化率也能达到90%；-年推盘基本半个月实现%去化，年就接近日光。
（五）泉州碧桂园
碧桂园在年进入福建省，同年进入泉州市，在永春县开了第一个项目永春碧桂园。年泉州碧桂园销售额71亿，年销售目标亿元，目前一共有12个项目，泉州市区6个，县里6个。碧桂园长期看好泉州发展，认为泉州和东莞类似（年泉州、东莞GDP分别为、亿元），接下来碧桂园会把泉州下辖8个县市全部布局，并在其多个乡镇中进行甄选，只有要潜力的就尽力覆盖，目前拿地积极，合作、并购等各种方式均不限。目前公司项目在达到银行放款条件后，一般半个月内就放款。
（六）碧桂园汇悦台
1、项目概况
项目位于丰泽区，周边竞品有泰禾、世茂、阳光城等多个品牌房企项目，周边交通通达性较好，向东有个规划的金屿大桥，过桥就能到达台商投资区，商业配套中俊世界城、星光耀万达广场等，教育有鹤山小学、城东中学等，医院距离也较近。项目总体建面11.5万平，一共8栋楼，总户数户（不含商业），年7-8月由碧桂园和当地开发商合作开发。
2、主力户型及历史价格
项目主打高端复式产品，有88-平的三房、四房，其中部分商住住宅产权是商业属性，年2月27日首开，均价10元/平左右，一共推出套住宅、套商业，住宅当日去化率%、商业去化率在60-70%。
福州楼市
+
福州概况
1、地理位置及简介
福州为福建省会，下辖6区1市6县，市区面积平方公里，主城区为鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐，1个县级市福清市，以及闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县。
2、经济与产业
福州年GDP7亿元，同比增长8.5%，多年来位居福建省第二。福州市区实业偏少，主要依靠房地产，沿海的福清、长乐等地华侨较多，民间资本相对雄厚，经济实力也比市区强，如福耀玻璃总部就在福清市、长乐主要做钢材贸易。
3、人口及收入
年福州常住人口万人，人口净流入规模1.85万，近几年人口净流入规模保持平稳。年预计城镇居民人均可支配收入元，同比增长8%。
4、财政及基建等
年福州市地方公共预算收入.2亿元，同比增长10.4%，市政府性基金收入亿元，同比增长9.6%，与公共财政收入之比为.3%，可见福州土地财政依赖度相对较高。福州主城区分为三环，鼓楼区是传统的行政机关中心，台江区为商业集聚区，未来五区加闽侯县作为主城区，副城区位长乐区滨海新城。福州年1月6日1号线全线正式开通，目前滨海快线（年试运行）、4号线（1年试运行）、5号线等均已启动施工。
福州土地市场
1、土地供应
根据CRIC数据，福州五区（不含长乐）商住用地年供地50幅、建面.4万平，同比增速分别为%、%，之前福州一般每年都完不成供地计划，但年供地规模有所扩大。
2、土地成交
福州土地市场竞拍多使用“限地价、竞配建”的方式，来控制溢价率。
福州五区：根据CRIC数据，福州五区（不含长乐）年商住用地成交建面万平（同比增长50%），可售部分楼面价元/平（与年基本持平）；年上半年土拍激烈，下半年回归理性，全年溢价率基本都在50%以下；分版块来看，仓山、马尾、北区为主要成交区域，较高的金山、城南、北区楼面价都达到、、元/平（扣除配建等，仅可售），较低的马尾、桂湖可售楼板价达到、元/平，其中年内单价地王由建发房产在金山片区拿下，楼面价元/平；年福州开始推出共有产权地块，首宗由福晟竞得。
周边8县（含长乐、福清）：受益市区外溢需求，年福州周边8县土地市场竞争相对激烈，其中福清成交16幅土地，总建达万㎡，热度最高，其次为长乐、闽侯及连江，成交总建均超50万㎡，长乐营前地块楼面价达到元/平，为去年八县最高。
3、市场竞争及格局等
品牌房企争相布局福州，福州优质二手地几乎绝迹，目前市场上流通的多是有瑕疵的。年碧桂园、福晟、中海、正荣、世茂、融信等房企在福州拿地较多，总地价分别为77.3、76.9、47.3、34.2、25.1、26.8亿元，对应可售面积74.5、45.7、29.4、59.5、35.5、13.5万平。
福州商品房市场
1、政策
限购：本地户籍限购2套（家庭为单位），外地人累计缴满社保或个税1年可限购1套，平以上不限购；
限贷：本地户籍首套房首付30%，外地户籍首套房首付比例40%，二套房首付比例根据户籍所在地不同再加10个百分点；利率方面，首套房贷利率基准上浮10%（年底），二套房贷基准上浮15-20%，商住房贷利率为基准上浮30-40%；限签导致认购到备案需要半年以上时间，一般备案后银行放款较快，SOHO产品必须封顶才能放款；
限价：年3月开始限价，基本要求备案价格“零增长”；取得预售证后同一批次房源必须在10天内一次性公开销售；按照目前限价，大部分开发商手中项目还能盈利，只是利润率较低。
限售：取得产证2年房方可上市交易。
2、商品房成交
成交量：根据CRIC数据，受政策及限签等影响，年福州五区商品住宅供应、成交均下跌，年住宅供应、成交面积分别为.6、.2万平，同比分别下降42%、51%，从年节奏来看，4月严控之后，开发商多惜售、供应较少，到了年11、12月，房企做了妥协，集中放量；闽侯县年供应、成交分别为66、60万平，增速分别为-53%、-69%，年集中供应在11月和12月。
去化率：年福州五区+闽侯开盘呈现“头尾火热，年中低迷”的态势；3月政策加码前，房企抢先开盘；年中严格执行限价等政策，市场供应低迷，需求累积；直至11月份集中爆发，供需两旺。根据CRIC数据，年四个季度平均月新推去化率64%、82%、84%、81%，11、12月基本都是”日光盘”、且要求全款；当前推盘当日去化率在60-70%。
3、房价
一手房：根据CRIC数据，福建五区至年住宅均价为、、元/平，年涨幅为22%；闽侯至年住宅均价、08、元/平，年涨幅12%。目前市区实际新房价格普遍在多元/平以上。从价格涨幅来看，年相对更高一些，年基本每个项目涨幅均在50%以上，个别项目会翻倍。
二手房：二手房没有直观的数据，老城区一二手房倒挂30%左右。
4、商品房库存
根据网签数据，库存较高时去化月数在20多个月，目前去化月数在10个多月。
5、集中度
很多中小房企正加速退出福州了楼市，福州TOP10基本闽系房企，TOP3为阳光城、福晟、融信，年市占率分比为10.3%、8.2%、7.6%，外地房企仅首开在年排名第六，市占率为4.1%，其余均为泰禾、三盛、融侨等，保利排名第11-15名之间，市占率预计2%多，以上均为五区和闽侯口径。
主要公司及项目
（一）保利天悦
1、项目概况
项目位于鼓楼核心区，二环以内，靠近省政府，周边有福州最好小学钱塘小学，还有左海公园。项目总建面37万平，可售地块（地块二）建面15.9万方，共6栋楼（5栋住宅、1栋SOHO、商业㎡）、住宅总计户、SOHO户。年5月拿地，楼面价00元/平（包含配建等成本），由于拆迁原因，年1月交地，目前周边二手房00-00元/平。
2、主力户型及历史价格
SOHO产品已经开盘，大部分1个月就去化，开盘当天去化率在74%，均价30元/平，周边一个品牌开发商SOHO竞品开盘当日去化率在60%，其售价元/平。住宅产品有、、、、、平等多种户型，还未推盘，也还未有明确价格。
（二）福州融信
年销售战略目标亿元，福州在整个集团销售约占30%，融信年销售目标1亿元。
（三）双杭城
1、项目概况
项目位于台江核心区，是个旧改项目，年拿地，楼面价约0元/平，占地约26万平方米，总建面万平（含安置房)，拆迁进度接近%，一期住宅全部去化，剩余2亿元商铺。
2、主力户型及历史价格
住宅有75、88、平等多种户型，面积赠送率在30-40%之间。年12月首开，均价00多元/平；年6、7月份加推，年均价3元/平，70%首付比例或一次性付款，其中1栋楼套推出2天就实现去化；目前周边二手房价-元/平，学区房000元/平，年项目目标售价达到00元/平。银行目前放款基本要2-3个月。
中泰证券地产研究
分析师倪一琛
SAC：S0740513
TEL：-88
分析师周子涵
SAC：S0740511
重要声明
“本订阅号为中泰证券地产和建材团队共同设立的。本订阅号不是中泰证券地产和建材团队研究报告的发布平台，所载的资料均摘自中泰证券研究所已经发布的研究报告或对已经发布报告的后续解读。若因报告的摘编而产生的歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。请注意，本资料仅代表报告发布当日的判断，相关的研究观点可根据中泰证券后续发布的研究报告在不发出通知的情形下作出更改，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息请以中泰证券正式发布的研究报告为准。
本订阅号所载的资料、工具、意见、信息及推测仅提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，中泰证券及相关研究团队不就本订阅号推送的内容对最终操作建议做出任何担保。任何订阅人不应凭借本订阅号推送信息进行具体操作，订阅人应自主作出投资决策并自行承担所有投资风险。在任何情况下，中泰证券及相关研究团队不对任何人因使用本订阅号推送信息所引起的任何损失承担任何责任。市场有风险，投资需谨慎。中泰证券及相关内容提供方保留对本订阅号所载内容的一切法律权利，未经书面授权，任何人或机构不得以任何方式修改、转载或者复制本订阅号推送信息。若征得本公司同意进行引用、转发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“中泰证券研究所，且不得对内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。
特别声明：
《证券期货投资者适当性管理办法》于年7月1日起正式实施，通过
本文编辑：佚名
转载请注明出地址 http://www.xiaotongcaoa.com/sltx/12527.html
