调研时间：年11月17日
调研对象：万科武汉分公司、万科汉口海上传奇
核心要点：
1、政策：几乎达到了历史最严水平，对外地客影响很大，30%的比例，有些项目40-50%外地客。
2、量价：今年整体成交创历史，均价破万，后续随着调控加深，量缩格局是大概率的，价格长期无忧；压制交易兑现并没有压制实际购买力。
3、趋势：武汉经济、产业、人口发展趋势不可同日而语，未来空间依旧。
4、项目：推荐汉口优质楼盘、品质是越秀和复地口碑好、恒大扩张迅速。
1、政策：几乎达到了历史最严水平
武汉这轮调控，连续两个月出调控政策。
1）10月份政策：比较柔和（只看身份证，也就是外地打工的回来购房时很简单）
首套房2成变3成，二套3成变5成，这个对市场影响不大，大概流失10%。
加上供应面上，没有房子可买的，所以整体影响不多。
2）11月份政策：2套房5成变7成，本地客户和外地客户用社保两年来区分，是最严格的，社保也不接受补缴。本地客户之前是完全不限购，现在明确家庭两套房不能再买。而外地客户，13年调控时，外地客只是占比10%。但这一次，外地客户占比已经占到我们30-40%，因此调控影响很大。因为万科品牌的影响力，外地客户占比会高一些。
2、量价：短期到访下降30%、长期价格无忧、供给格局
1）销量：过去每年万方，今年1-10万方成交万方，同比增长50%，从去年的10月份到今年的8月份成交都很火热。10月供应万方，武汉13年的时候月均成交万方，但今年月均都在万方左右。10月成交面积万方,都是很高的。
2）价格：去年均价都是没出过万元的，但今年月均都是过万的，万元;目前政府要求不能超过5%涨幅，备案价格较一次成交价（之前都是比上次备案价格，成交价是不能突破备案价格的，因此变严格），很多人想转现房的销售，对捂盘的定义是拿了预售证不销售，你不拿预售证就不会。
3）库存：去年整体绝对量万方，但到今年10月整体库存量万方，整体住宅市场存量市场不足，存销比仅3.5个月。正常的水平9-12个月。目前拿地还是压力较大。
3、趋势：武汉经济、产业、人口发展趋势不可同日而语，未来空间依旧
这一次和08、14年是不同的，10月份政策调控和之前不同，这次的产业和政策发展完全不同了
政策只是压制交易的兑现，但是没有扼杀购买力的需求，
未来打开的时候还会上涨,长远来看没有大的压力
1）产业趋势：光谷光电类、沌口汽车类和制造类三大类，目前发展都很好
2）人口趋势：高校资源丰富，留武汉比例越来越高，人口都留在光谷，还有计算机医药专业，留汉毕业生占比45%，12年最低时31%，07-15年：55%、52%、50%、51%、33%、31%、36%、43%、45%
3）供给趋势：把12-15年成交的土地和销售进行对比，大部分都是正常的，供销均衡，6-12个月形成供给，主要区域，整体供给依旧相对健康,局部区域比较紧张。
4、项目：到访量下降30%
1）到访量：滨江是收购项目，每周组到每周组，调控后下降30%
2）成交结构：滨江80-平米，本地客户50-60%，外地首套房40-50%
3）竞争对手：越秀和复地在武汉口碑比较好；去年融创进入势头比较好，主要是收购；产品力来看，瑞安的武汉天地、华发忠诚会，这两个项目是比较好口碑的
4）推荐区域：汉口、武昌和汉阳，汉口经商优选、武昌政治文化，汉阳相对落后，新武汉人口是光谷和沌口，武昌的潜在供应量会比较好。
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