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文／研究员杨科伟、俞倩倩
城市概况
过去两年常住人口增加22万
经济已达世界发达地区水平
珠海，粤港澳大湾区节点城市之一、四个经济特区之一、珠江口西岸的核心城市。东与香港、深圳隔海相望，南与澳门相连，西邻江门市，北与中山市接壤。对外经贸方面,设有拱北、九洲港、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸;同时也是典型的旅游城市，年全年接待国内游客.58万人次，入境旅游人数.73万人次，其中来自香港、澳门和台湾地区约.22万人次,占比达87%。
年年末全市常住人口.11万人，比上年末12.57万人，而前一年增加9.01万人。人口城镇比90.08%。年城镇常住居民人均可支配收入元，比上年增长8.3%，城镇居民人均住房建筑面积为31.7平方米。另外，年珠海市三次产业的比例为1.7∶49.2∶49.1，人均地区生产总值按平均汇率折算为2.41万美元，已达发达地区水平。
市场综述
港珠澳大桥通车、大湾区规划落地带来直接利好
极宽松落户政策突破限购，投资氛围浓厚
与江门、肇庆有所不同，珠海楼市明显受益于粤港澳大湾区规划利好，春节过后市场明显复苏，售楼处人声鼎沸，全国各地投资客络绎不绝。短期内市场大热主要仍是投资客驱动，一方面限购政策明显“松绑”，如在斗门区外地人仅需开无房证明即可购房，落户条件也放宽至本地有正当职业即可；另一方面粤港澳大湾区规划落地直接利好珠海，特别是港珠澳大桥通车，香港、澳门客群外溢带来的自住投资需求，加之渠道分销带来了内地和海外客群，从而促使市场稳步复苏。
中长期来看，珠海楼市还是存在一定的潜在风险的：一是规划利好提前透支了城市发展价值，本地人口基数较低，收入有限，难以对需求形成稳固支撑；二是外地投资客未来套现问题，尤其是斗门这样的新兴开发区域，土地供应量较大，二手房交易尚不成熟，加之珠海本身受政策影响较大，能否取得可观的投资收益仍然存疑。
政策环境
局部取消限购、限贷、限售、限签
人才落户宽松
珠海年一直执行着较为严格的限购政策：本市户籍3套，非本市户籍需缴纳5年社保或个税，限购1套；但是步入年以来，限购执行层面开始“松动”，如在斗门区外地人只需开无房证明即可购房，全市大专以上学历可落户，政府态度低调，并未对外宣传。限贷层面，首套房首付3成，利率上浮10%，5.39%左右；二套房月供结清首付4成，未结清首付5成，利率上浮15%。限售层面，斗门区限售3年，其他区域限售5年。限签层面，网签备案高低搭配，结构性拉低全市房价。
区域房价
房价梯度
横琴规划利好香洲主城区金湾改善宜居斗门价格洼地
全市划分为四大区域：斗门价格洼地，房价1.6万，市场异常火热，1-2月海伦堡湖心里成交套，华发+套，外地投资客“扫楼”，一人最高购买46套。不过，短期内供应量较大，今年预计供应1万套，有一定去化压力。金湾区房价2.8-2.9万，地价最高1.9万，房屋供应有一定稀缺性，珠海机场。各项目去化明显分化，碧桂园滨江天际19年1月开盘低开高走，房价上涨3千，成交套；地王盘崇峰由3.8万降至2.6万，依旧难去化。横琴，第三个国家级新区，住房供应异常稀缺，30%土地可开发面积，其中6%宅地，约6平方公里。横琴口岸，计划年底两关一口，房价5-7.5万，对面澳门10-15万，车位万。香洲区，主城区，市中心破旧，配套成熟，房价3-4万，海景豪宅房价7万。
大湾区规划利好正在兑现，粤港澳大桥通车，未来两岸三地之间的市政交通将进一步完善，市场可高看一线，房价仍有上涨空间。
营销去化
各项目均上马渠道分销
取消折扣、上调售价，去化表现良好
去年下半年市场降温，但随着限购放松，年底市场转暖，外地投资客大量进场，市场热度持续提升。各项目均上马渠道分销，2-3家左右用于导客，项目到访量基本是工作日20-50组，周末60-组。考量到外部影响，项目开盘基本都悄无声息进行，不敢大肆宣扬热销消息，而项目折扣基本取消，以海伦堡?湖心里项目为例，近期加推套房源，蓄客一周便准备开盘，2万诚意金认筹可享受优先选房权，此外并无更多的折扣力度，个别项目售价上调，碧桂园滨江天际由年1月元/平米上涨至元/平米，预计下轮加推还将上调价格。
客户结构
渠道分销引流外地投资客
刚需、改善项目客户构成略有不同
依据渠道分销强度、房价高低等因素，客群分布略有不同，总体呈现出开辟渠道越广，项目报价越低，投资客比例越大。具体来看，譬如售价斗门区域的海伦堡?湖心里项目报价在-元/平米，外地客户占比60%-70%，新疆、东北、河南、江西客群皆有，港澳客约5%，本地客群占比30%左右，主要以父母资助，刚工作不久的年轻小夫妻为主，同区域的时代中央公园因启动港澳渠道，港澳地区客户占比可达约20%；而金湾区域的碧桂园?华发?滨海天际项目，当前报价元/平米，客群占比结构则是30%本地客，30%新珠海人，40%外地客；渠道带客强度不大，且因单价较高等因素，主要是满足本地客群自住需求，且项目存在明显的价格天花板，总价超万元以上客户数量锐减。对横琴岛而言，因为自贸区的与毗邻保税区关系，办公产权的公寓项目供应量大，也成为港澳投资客户主要投资标的。
土地市场
棚改旧改占比较少
近两年土地供应充裕
从珠海城市发展来看，本地原住居民较少，城区可开发土地量较大，开发商也普遍偏好净地，因而棚改、旧改拿地占比较少。区域分布来看，各板块土地供应情况存在显著差异：
斗门区：前期供地较多，多数地块集中在区域开发商手中，外来品牌房企一般采取收购合作方式拿地，比如海伦堡?湖心里项目为年拿地，成本相对较低；而随着大湾区利好消息释放，年公开招拍挂成本陡增，以湖心里项目附近地块为例，中铁年3月拿地楼面价10元/平米、建发年5月拿地楼面价10元/平米。短期年斗门区域新建商品住房供应量大，初步预计新增供应超过1万套，有一定去化压力。
金湾区：航空新城板块在售项目较少，主要有龙湖、崇峰、碧桂园?华发滨海天际，还有九州保利天和四个项目，但下半年供货量较大，中航花园即将开盘，此外九州保利天和计划今年60亿货值加推。值得
本文编辑：佚名
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